セミリタイア中の資産運用（不動産編）

最終更新日：2019年06月19日

• Tweet
• 
• 

もう1年近く前に「セミリタイアと資産運用」という記事を投稿したことがあります。
このころはまだ「セミリタイア生活を始めよう」と決めただけの時期で、完全リモートワークによって、対面ミーティングに出席することはありませんでしたが、フルで働いていた頃よりは大幅に減ったとはいえ、まだまだ仕事量も多かったし、外部からの連絡も頻繁だった頃です。

なんとなく資産運用に対する心構え的なことを書いてましたね。

現在は、あれから状況が変わって、先日投稿した「セミリタイア・ブルー。収入が月20万円を下回りました」で書いたように、収入がゼロに近づいていっていることを実感している時期なのです。

想定していたとはいえ「ついにこのときがやってきたか」という感じです。
軽くビビっています。

先日、ちょっと不安なニュースが

僕は、現在所有し「東京の作業場」と呼んでいる江東区・清澄白河のマンションを賃貸に出して運用し、山口県萩市に移住するつもりだったのですよ。
両親が高齢ですので、近くにいて介護に携わりたかったり、僕も50代半ばですから故郷に対するノスタルジーみたいなものも芽生えてきているのです。

僕の所有している清澄白河のマンションは、住宅金融支援機構のフラット35で住宅ローンを組んでいます。
住宅金融支援機構のWebサイトのこのページを根拠に「一時的に賃貸に出そう。賃料から融資を返済し、残った分は生活費の足しにしよう」と考えていたのですよ。

［Q］返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。
機構の住宅ローンは、お申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる住宅の取得資金としてご融資させていただいています。
転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能です。
ただし、金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行ってください。
なお、第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただくことがありますのでご注意ください。
出展：返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。：よくある質問：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）（2019年5月29日現在）

ところが最近、フラット35の不正利用が問題になり始めてますよね。

フラット３５不正、機構が本格調査へ　全融資洗い出し
住宅ローン「フラット３５」が不動産投資に不正利用された問題で、ローンを扱う住宅金融支援機構は７日、実態を本格調査する方針を固めた。すでに通報を受けた不正分だけでなく、全融資から投資の疑いがあるものを抜き出し、居住の実態や利用目的を今月から調べる。
出展：フラット３５不正、機構が本格調査へ　全融資洗い出し：朝日新聞デジタル（2019年5月7日現在）

どうやら、不動産会社ぐるみで、フラット35を利用して投資物件を購入するようなケースを指しているようではあるのですよ。
僕のように、実際に住居として購入して、15年も居住実績を作った上で、人生の事情が変わってやむなく転居をせざるを得ない場合は「アリだよね」と思ってはいるものの、こういうニュースに接すると「あれ？　オレのケースもダメだったりするの？」とちょっと不安にはなりますよね。

「みんなやってるし、大丈夫だよ」を信じないのです

こうして、ブログに記録しながらセミリタイア生活を送っているのですから、たとえ意図したものではなくとも、不正行為は避けたいのですよ。
まだ、すぐに二拠点生活を辞めて、萩市へ移住するわけではありませんが「賃貸NG」という判断も視野に入れる必要があろうかと思っています。

これに関しては、必ず住宅金融支援機構もしくは金融機関と打ち合わせをした上で進めていくつもりですし、その場合は顛末をこのブログ上で報告し続けるつもりです。

こういうのって噂話レベルで「みんなやってるし、大丈夫だよ」みたいな話を聞くことが多いのですよ。
「不正を暴いて損をするのは金融機関」とか「そんな調査人員、確保できない」みたいなもっともらしい言説を見聞きすることもあります。

僕はこういう話を信じるつもりはないのです。
結果「黙ってやっちゃった方が良かったんだよ。ヤブヘビだったじゃん」となっても構わないのですよ。
こちらの状況と希望を説明した上で、先方の言い分を聞き、導かれた結果に従うし、経緯をブログ記事として残したほうが有益だと思っています。

実は現時点で、金融資産＞住宅ローンの残債なのですよ。いざとなったら、全額返済できるのです。

だから「すんなり、賃貸OKしてくれよ」とは思っているけど、「賃貸NGだったらどうしよう、破滅じゃん」ではないので、少しばかりの心の余裕はあるのです。

売却も視野に入れ始めています

もし、賃貸に出した場合。
概算で、月額20万円程度を想定しています。そして、住宅ローンの返済と修繕積立金＋組合の管理費が10万円程度。かつ、賃貸業者への管理費が1万円程度なので、10万円弱を生活費の足しにできる算段でいます。

もし「賃貸NG」になった場合。今のところ考えているのは売却です。
セミリタイア生活を中断して、デザイナー業を継続する選択もありますが、すでに行動をはじめた「1年以上の長期休業を取得したい」「デザイナー業から足を洗って、別の仕事を模索したい」という選択を優先したいのです。

また、前述の通り、ローン残債を一括返済できる状況ではあるのですが、不動産って、現金化するときに時間と労力を使いますからね…。
「一度、不動産を現金化して、すべてを金融資産に変えたほうが、老後の生活は楽かな」みたいなことも思い始めてるのです。

どっちが得で損かよりも、メンドくさくない方を選択したいのですよ。
今のところ、売却は「賃貸NG」だったときのためのセカンドベストとして、想定しています。

生まれた街「萩」の小さなひとつに還ろう。